Meer duidelijkheid vooraf, minder vertraging achteraf.

Een belangrijke mogelijkheid om woningbouw sneller en voorspelbaarder te maken, is om de verschillende beleids- en juridische instrumenten meer in te zetten waarvoor zij bedoeld zijn. Wanneer de gemeente bijvoorbeeld verdichting door optoppen in bepaalde delen van de stad wenselijk acht, kan zij ervoor kiezen om niet uitsluitend via projectgebonden afwijkingen of uitzonderingen te werken, maar deze ontwikkeling planmatig te faciliteren door het omgevingsplan gebiedsgericht aan te passen.

Een dergelijke aanpak kan in eerste instantie leiden tot discussies, bezwaren en politieke afwegingen. Het voordeel is echter dat daarna voor bewoners, ontwikkelaars en woningeigenaren veel duidelijker wordt welke ontwikkelingen binnen een gebied mogelijk zijn. Hierdoor ontstaat meer rechtszekerheid en neemt de behoefte aan afzonderlijke procedures, ontheffingen en maatwerkafwegingen per initiatief af. Geen afzonderlijke procedures meer voor iedere dakkapel, optopping of uitbreiding, maar duidelijke spelregels die vooraf bekend zijn.

Mijn indruk is dat veel juridische vraagstukken momenteel pas aan de orde komen wanneer een concreet bouwproject al vergevorderd is. Op dat moment leidt iedere aanvullende procedure direct tot vertraging, hogere kosten en onzekerheid. Door gewenste ontwikkelingen eerder en explicieter te verankeren in de ruimtelijke kaders van de gemeente, kan een aanzienlijk deel van deze juridische en procedurele overhead worden voorkomen.

Daarvoor is het van belang om de hiërarchie van instrumenten binnen de Omgevingswet consequent toe te passen. Het omgevingsplan is uiteindelijk de juridische uitwerking van keuzes die eerder zijn gemaakt in een omgevingsvisie, programma of ander beleidskader. In lijn met de Omgevingsvisie Utrecht en de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) zou daarom eerst gebiedsgericht moeten worden vastgesteld welke vormen van verdichting en woningbouw wenselijk zijn. Vervolgens kan worden onderzocht welke typen wijken daarvoor geschikt zijn en welke relatief snel realiseerbare kansen aanwezig zijn, zoals optoppen van bestaande gebouwen, transformatie van kantoren of het toevoegen van woningen boven woningen.

Ik denk daarbij bijvoorbeeld ook aan het heroverwegen van de bouwhoogteregels in de vele laagbouwwijken van Utrecht. De huidige regels zijn vaak relatief beperkend en maken het lastig om substantieel te verdichten. Wanneer uit beleidsmatige afwegingen blijkt dat extra woningbouw in dergelijke wijken gewenst is, kan de gemeente ervoor kiezen om meer flexibiliteit toe te staan en hogere bouwvolumes mogelijk te maken dan nu het geval is. Juist in deze wijken liggen kansen om meer woningen toe te voegen zonder complexe gebiedsontwikkelingen of langdurige transformatietrajecten. Door dergelijke keuzes vooraf gebiedsgericht vast te leggen, ontstaat voor bewoners en initiatiefnemers duidelijkheid over de gewenste ontwikkelrichting en kunnen individuele bouwplannen sneller worden beoordeeld.

Deze gebiedsgerichte kaders kunnen vervolgens richting geven aan de beoordeling van aspecten zoals parkeren, ruimtelijke kwaliteit, bezonning, gezondheid en leefbaarheid. Bij actualisatie van het omgevingsplan kunnen deze beleidskeuzes direct worden vertaald naar heldere juridische regels.

Een bijkomend voordeel van deze werkwijze is dat gewenste ontwikkelingen eerder kenbaar en voorzienbaar worden gemaakt. Daardoor wordt de juridische beoordeling van nieuwe initiatieven eenvoudiger en kan de toetsing aan bestaande beleids- en planologische kaders aanzienlijk efficiënter plaatsvinden. Bovendien wordt het risico op planschadeclaims beperkt wanneer ontwikkelingen al in hogere beleidskaders zijn aangekondigd en daarmee voorzienbaar zijn gemaakt. De focus verschuift dan van projectmatige uitzonderingen naar vooraf vastgestelde ontwikkelruimte, wat zowel de snelheid als de voorspelbaarheid van woningbouw ten goede komt.

Kortom: wanneer de gemeente vooraf duidelijker bepaalt welke ruimtelijke ontwikkelingen zij wenselijk acht en deze keuzes vervolgens consequent vertaalt naar programma's en omgevingsplannen, kan een aanzienlijk deel van de huidige vertragingen worden voorkomen. Daarmee wordt niet alleen sneller gebouwd, maar ontstaat ook meer rechtszekerheid voor bewoners, initiatiefnemers en de gemeente zelf.